La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif dans les résidences avec services meublées, destinées au tourisme, aux étudiants ou aux personnes âgées. Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % de la valeur d’achat hors taxe d’un bien immobilier neuf dans une résidence services, étalée sur 9 ans. En contrepartie, le propriétaire devra respecter un ensemble d’engagements définis par la loi.
Calcul de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt Censi-Bouvard est égale à 11 % du montant hors taxe de l’investissement (frais de notaire inclus), étalée équitablement sur 9 ans. Le montant de l’investissement est cependant retenu dans la limite de 300 000 €.
Les principaux engagements à respecter
- le logement devra être donné en location pendant 9 ans au minimum à l’exploitant de la résidence,
- la location devra intervenir dans le mois suivant l’achèvement du logement,
- la location devra être réalisée dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
Nos recommandations
L’investissement en loi Censi-Bouvard s’adressent à tous ceux qui souhaitent défiscaliser mais dont le montant annuel d’impôt reste limité (de 1 500 à 3 500 € d’impôts à l’année). La qualité de l’emplacement et de l’exploitant de la résidence sont des critères clés pour réussir ce type d’investissement.
Les logements concernés
Il s’agit des logements neufs achetés déjà achevés ou vendus en l’état futur d’achèvement (« vente sur plan »). Ils doivent être situés :
- dans des résidences avec services pour étudiants,
- dans des résidences de tourisme classées,
- les résidences avec services pour personnes âgées,
- les résidences médicalisées (EHPAD).
Récupération de la TVA
L’acquisition d’un logement dans une résidence avec services permet de bénéficier de la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du logement.
A noter : il est possible de réaliser plusieurs investissements en loi Censi-Bouvard la même année. La réduction d’impôt Censi-Bouvard entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € / an en 2014.
Investir en location meublée
Bénéficiez des avantages du statut du loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Avec la location meublée, constituez vous un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses tout en bénéficiant d’une faible fiscalité sur les revenus locatifs. L’intérêt de l’investissement sous le statut du loueur en meublé réside en grande partie dans la perception de loyers qui peuvent être totalement non imposables pendant de très nombreuses années.
Le statut du loueur de meuble
La location meublée peut être exercée avec un statut de professionnel (LMP) ou de non professionnel (LMNP). Pour bénéficier du statut de professionnel, il faut répondre à trois critères essentiels :
- être immatriculé au registre du commerce et des sociétés en tant que tel,
- réaliser plus de 23.000 € de recettes locative tirées de la location meublée,
- que la somme des revenus tirés de cette activité soit supérieure aux revenus tirés d’autres activités (en quelque sorte que l’activité de location meublée soit l’activité principale).
Dans tous les autres cas, la location sera considérée comme étant exercée à titre non professionnelle.
Fiscalité de la location meublée
Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils peuvent être déclarés selon trois régimes : le réel simplifié, le réel normal ou le micro-BIC. En micro-BIC, les loyers sont imposés après l’application d’un abattement de 50 %.
Nos recommandations
La location meublée et son mécanisme fiscal avantageux obtenu grâce à la déduction des amortissements, permet de percevoir des loyers net d’impôt pendant de très nombreuses années. C’est donc un placement retraite idéal. Il conviendra de vérifier la notoriété et la solidité de l’exploitant qui est la clé de la réussite de l’investissement LMP – LMNP.
La déduction des amortissements
Dans le cadre de la déclaration au réel des BIC, les biens immobilisés peuvent être amortis en respectant les normes comptables en vigueur. Les amortissements viennent s’imputer sur la différence entre les recettes et les charges, sans pouvoir excéder cette différence. L’excédent non imputable est alors mis en réserve sans limite de durée. Dans le cas de la location meublée, la valeur de construction du logement (hors foncier) et le mobilier peuvent être amortis, ce qui permet de constater un déficit de BIC ou un résultat nul pendant de très nombreuses années, et donc de ne pas être imposé sur les loyers perçus.
Récupération de la TVA
L’acquisition d’un logement dans une résidence avec services permet de bénéficier de la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du logement.
A noter : il n’y a aucune limite sur le nombre de logements acquis dans le cadre de la location meublée.
Investir en démembrement
Faites l’acquisition d’un bien immobilier en ne payant que la nue-propriété. Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier. Le propriétaire peut ainsi acquérir le bien pour un montant très inférieur à sa valeur en pleine propriété, généralement 30 à 40 % moins cher. Le démembrement offre de très nombreux avantages. Il permet en particulier d’acquérir un bien immobilier de grande qualité, situé dans une grande ville, pour un prix très inférieur. En contrepartie, il est donné en location à l’usufruitier, généralement pendant 15 à 20 ans, sans que cela ne représente de dépenses d’exploitation pour l’investisseur.
Les principes du démembrement
- l’investisseur acquiert la nue-propriété du bien immobilier à un prix très inférieur par rapport à sa valeur en pleine propriété,
- l’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (de 15 à 20 ans) par un bailleur social ou institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Il prend généralement en charge pendant toute cette durée, les frais, travaux et taxes afférents au logement,
- au terme de la durée de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété de son bien immobilier, qui aura au final été entretenu pendant toute sa durée par l’usufruitier-bailleur.
Nos recommandations
Le démembrement s’adresse tout particulièrement à ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier dans une grande ville à un prix inférieur à sa valeur en pleine propriété. Avec pour objectif de récupérer le bien à terme pour se loger ou le revendre. Ce type d’investissement convient également parfaitement à ceux qui déclarent des revenus fonciers et qui peuvent ainsi cumuler la constitution d’un patrimoine immobilier de grande qualité avec la déduction des intérêts d’emprunt sur leurs revenus fonciers. Le financement à l’aide d’un crédit in fine est à ce titre idéal car cela permet ainsi de réaliser des économies d’impôt et de contributions sociales.
Les avantages du démembrement
- la location est assurée pendant toute la durée de l’usufruit,
- le bien peut être vendu à tout moment sans perte des avantages acquis,
- aucune charge d’exploitation (gestion, syndic, assurances, etc.) à prévoir car supportées par l’usufruitier,
- possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux pour ceux qui déclarent des revenus fonciers.
Investir en déficit foncier
L’investissement dans l’immobilier ancien offre parfois de belles opportunités, et permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs. Les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration peuvent être déduits du revenu foncier, sans plafonnement.
Jusqu’à 10 700 € de déficit imputable/an :
C’est la nature des travaux qui importe et non leur coût, et vous devrez être en mesure de justifier la réalité des dépenses. Si vous réalisez les travaux vous-même, vous ne pourrez pas déduire une somme forfaitaire correspondant à votre travail.
Le plafond de 10 700 € :
Le déficit foncier peut être déduit du revenu net global imposable dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent de déficit provenant des intérêts d’emprunt, ou qui dépasse 10 700 €, est mis en réserve pour être imputé sur les bénéfices fonciers des dix années suivantes.
Justification des travaux
C’est la nature des travaux qui importe et non leur coût, et vous devrez être en mesure de justifier la réalité des dépenses. Si vous réalisez les travaux vous-même, vous ne pourrez pas déduire une somme forfaitaire correspondant à votre travail.
Non remise en cause de l’avantage fiscal
Pour que l’avantage fiscal procuré par l’imputation du déficit foncier ne soit pas remis en cause, le logement devra être maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la 3 ème année suivant l’imputation du déficit foncier.